藍海磯崎 The blue sea of Gi-Chi

訂立房屋租賃契約時，房東說明建物與土地都是他所有，但是搬入房屋後才發現房屋之廚房與廁所是房東增蓋在國有土地或是他人私有土地之違章建築。

對於不是房屋或是土地所有權人的房東而言，在法律上只是負擔了因租約而生之義務而已，也就是要履行所答應承租人的承諾。不論房東訂約時是否有權利出租、訂約後是否取得出租的權利，均不影響房東要為自己訂立的房屋租賃契約負起履約的義務。

違建之建造者或受讓者將之出租，在實務上並不認為契約無效。也就是說房東對於有管理處分權之違建將其出租，並未違反法律之強制規定，租賃契約仍為有效。因此房東有權利將違建出租收取租金。

承租人所承租之違建，除因遭所有權人舉發違建遭主管機關拆除；或經訴請法院拆除，判決確定而遭強制執行拆除時，承租人因而未能使用時，依照民法相關規定可以向房東要求損害賠償。

因此承租人遭受真正的權利人請求搬遷時，依民法第226條規定房東應該要負起債務不履行之損害賠償責任，承租人則可依民法第436條規定準用第435條之結果要求終止租約，並且承租人可以提出相關舉證，證明屬於房東確實隱瞞房屋為侵占國有土地或是他人之私有土地的違章建築，除了可以依照刑法第339條規定提出告訴，並且依民法第184條規定對房東提出相關損失之賠償。

最高法院認為：民法第184條「侵權行為」，須以故意或過失不法侵害他人之權利為要件。且主張損害賠償之人，應舉證確有：[1]損害之發生(財物損失)。[2]有責任原因(房東有故意或過失，不法侵害房客權利)之事實。[3]二者之間，有相當因果關係等成立要件(最高法院17年上字第35號、48年台上字第481號民事判例參照)。

民事訴訟程序可以參考↓

司法院全球資訊網 http://www.judicial.gov.tw/

法院辦理小額訴訟程序簡介http://www.judicial.gov.tw/assist/assist01/assist01-12.asp

書狀參考範例─民事訴訟部分

http://www.judicial.gov.tw/assist/assist03/assist03-01.asp

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網址：http://www.laf.org.tw/laf2010/big5/index.php

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參考法規

民法

第 153 條  契約之成立

當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立。

當事人對於必要之點，意思一致，而對於非必要之點，未經表示意思者，推定其契約為成立，關於該非必要之點，當事人意思不一致時，法院應依其事件之性質定之。

第184條  獨立侵權行為之責任

因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者亦同。違反保護他人之法律，致生損害於他人者，負賠償責任。但能證明其行為無過失者，不在此限。

第226條  債務不履行之損害賠償

因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損害。前項情形，給付一部不能者，若其他部分之履行，於債權人無利益時，債權人得拒絕該部之給付，請求全部不履行之損害賠償。

第435條　租賃物一部滅失之效果

租賃關係存續中，因不可歸責於承租人之事由，致租賃物之一部滅失者，承租人得按滅失之部分，請求減少租金。前項情形，承租人就其存餘部分不能達租賃之目的者，得終止契約。

第436條　權利瑕疵之效果

前條規定，於承租人因第三人就租賃物主張權利，致不能為約定之使用、收益者，準用之。

民事訴訟法

第277條  舉證責任之分配原則

當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限。

刑法

第 339 條  普通詐欺罪

意圖為自己或第三人不法之所有，以詐術使人將本人或第三人之物交付者，處五年以下有期徒刑、拘役或科或併科一千元以下罰金。

以前項方法得財產上不法之利益或使第三人得之者，亦同。

前二項之未遂犯罰之。

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