承租房屋提前解約之注意事項與處理方式

民法中規定在契約成立要件第一個「當事人-需年滿20 歲有行為能力」,承租人未滿20歲,所以依契約成立要件來看並不符合契約生效要件,且依民法第79條「限制行為能力人未得法定代理人之允許,所訂立之契 約,須經法定代理人之承認,始生效力」,也就是承租人,可依此條向房東提出因契約行為未經法定代理人承認,故不生效力。

 

但是民法中第77條又對限制行為能力人依其年齡及身分為日常生活所必需者,不在此限。

 

因為學生在外地求學有租屋需求,應屬承租人合理可支配範圍;所以房東可以主張承租人與其簽訂之合約,應符合民法第77條之要件,而契約生效。

民法中規定有限制行為能力之行為人租屋與房東簽訂租賃契約,如果事先得到法定代理人的同意或事後得到法定代理人的承認,則所簽訂的租賃契約效力跟其他成年人一樣都是完整有效的(民法第79條參照);在相同的締約條件下,並無須額外負擔其他的義務或是提供擔保。

如果租房子已經變成一般有限制行為能力之行為人的常態,而且在簽訂租賃契約當時是屬於必要的情況時,更可能可以解釋為屬於日常生活所必須,可以不經法定代理人的同意就去進行。而在符合上述各項條件時,租賃契約完全有效,就無法去主張租賃契約效力有瑕疵(民法第77條參照) 。

 

若是有限制行為能力之學生租房子時,可能並沒有事先跟法定代理人商量,或是房東也無從知悉有限制行為能力之行為人到底有沒有取得法定代理人的同意或承認,法 律也不希望讓這份契約效力懸而不決,所以就規定房東可以定一個月以上的時間催告未成年人的法定代理人,要求法定代理人限期內回答到底有無同意或承認未成年 人所定的租賃契約,讓契約關係早日底定,如果法定代理人期限過後仍不回答,則法律就視法定代理人並不同意,讓契約歸於無效,讓雙方法律關係回復原狀(民法第80條參照)。

 

參考法規

民法

第 12 條 成年時期

滿二十歲為成年。

第 13 條 未成年人及其行為能力

未滿七歲之未成年人,無行為能力。

滿七歲以上之未成年人,有限制行為能力。

未成年人已結婚者,有行為能力。

第 77 條 限制行為能力人之意思表示

限制行為能力人為意思表示及受意思表示,應得法定代理人之允許。但純獲法律上之利益,或依其年齡及身份、日常生活所必需者,不在此限。

第 79 條 限制行為能力人訂立契約之效力

限制行為能力人未得法定代理人之允許,所訂立之契約,須經法定代理人之承認,始生效力。

第 80 條 相對人之催告權

前條契約相對人,得定一個月以上期限,催告法定代理人,確答是否承認。

於前項期限內,法定代理人不為確答者,視為拒絕承認。

第153條 契約之成立

當事人互相表示意思一致者,無論其為明示或默示,契約即為成立。

當事人對於必要之點,意思一致,而對於非必要之點,未經表示意思者,推定其契約為成立,關於該非必要之點,當事人意思不一致時,法院應依其事件之性質定之。

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藍海磯崎 The blue sea of Gi-Chi

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