房東在租屋廣告網站刊登房屋出租訊息,承租人與房東簽約時,房東口頭說明房屋狀況與網站上的廣告相同,房租包含水電費、網路費及第四台費用,並且說明只要電腦搬入就會去幫承租人申請網路。

 

但是搬入房屋後房東申請寬頻網路卻要承租人支付裝機費用。房東之行為已經涉及消費者保護法第22條及第23條之規定與民法第423條租賃物之交付及保持義務之規定。但是房東假如並非企業經營者(法人),而是屬於自然人,並無法用消費者保護法來約束房東,承租人只能依照民法第360條規定來提出相關賠償之請求並且依照民法第435條規定終止契約。(依照民法第347條規定租賃契約屬於有償契約,因此適用於民法第360條規定。)

不過當初簽訂的契約若是無註明相關之附屬設備,房東只是以口頭約定方式來說明;口頭約定雖然具有法律效力,一但發生糾紛或是爭議時,當事人就必需提出相關的證據(證人或是廣告資料)提出舉證,法院或是調解委員會才會受理案件。

但是現在原本刊登的租屋廣告已經下架,因此承租人只能與租屋網站洽詢,說明房東廣告不實,必須請租屋網站提供之前房東所刊登之廣告資料。若是租屋網站拒絕提 供相關資料給承租人,而且承租人在與房東溝通無法達到預期效果時,可以準備相關資料到當地調解委員會申請調解或是直接到法院提出相關訴訟,由法官依照現有 之證據來判定孰是孰非。

 

承租人於契約屆滿後,通知房東不再續租,房東卻是以當初付一年份網路費,而承租人半年合約到就不續租,因此要承租人補繳半年的網路費。房東於租賃關係存續中之『附加條款或是其他約定事項』,承租人簽約前並不知情,或是房東與仲介於簽約後單方面要求訂定者;在法律性質上,為契約訂立後之「新契約條款」:(1)如得到承租人同意並且於『附加條款』下方簽名,基於「契約行為」之相對性,當然有拘束之效力。(2)但如未經承租人同意,即不得認為係雙方同意之契約內容或構成契約之一部分,應無法律之效力,不得用以拘束承租人。因此契約中「附加條款」的約定,房東應取得「個別」(每位)承租人的簽名以示同意,這份契約中之『附加條款』對個別承租人才有法律上的拘束效力。

假如房東所訂定之『附加條款』,承租人簽約前所不知,或是房東於簽約後單方訂定(未經承租人同意)者,即不得認為係雙方同意之契約內容或構成契約之一部分,應無法律之效力,不得用以拘束承租人。因此承租人可以不用去理會房東之要求。

 

參考法規

民法

153契約之成立

當事人互相表示意思一致者,無論其為明示或默示,契約即為成立。

當事人對於必要之點,意思一致,而對於非必要之點,未經表示意思者,推定其契約為成立,關於該非必要之點,當事人意思不一致時,法院應依其事件之性質定之。

347

本節規定,於買賣契約以外之有償契約準用之。但為其契約性質所不許者,不在此限。

360

買賣之物,缺少出賣人所保證之品質者,買受人得不解除契約或請求減少

價金,而請求不履行之損害賠償;出賣人故意不告知物之瑕疵者亦同。

423條 租賃物之交付及保持義務

出租人應以合於所約定使用、收益之租賃物,交付承租人,並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態。

424條 承租人之契約終止權

租賃物為房屋或其他供居住之處所者,如有瑕疵,危及承租人或其同居人之安全或健康時,承租人雖於訂約時已知其瑕疵,或已拋棄其終止契約之權利,仍得終止契約。

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藍海磯崎 The blue sea of Gi-Chi

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