承租人若是承租房屋與房東洽談時,說明會將房屋再轉租予他人,承租人於簽訂契約時,最好於契約中約定『同意承租人於契約關係存續中,將房屋轉租予他人使用與收益。』並且雙方需在附註的約定條款下方簽名表示同意。

 

假如契約已經簽訂,契約中約定『承租人未經房東同意,不得私自將租賃房屋權力全部或一部分出借、轉租、頂讓、或以其他變相方法由他人使用房屋。』承租人若是 徵求房東同意時,最好能在雙方契約中加註『同意承租人於契約關係存續中,將房屋轉租予他人使用與收益。』口頭約定雖然具有法律效力,但是當承租人無法提出 證據時,在法律上是以契約中所約定的條款為準;若是承租人可以提出相關的舉證,但是在認定上還是有些困難。

 

提醒您在簽訂租賃契約書時,除了一定要詳細的看裡面的約定條款,若發現內容含糊籠統,就必需要求房東解釋清楚並且附註在契約書中;在租賃期間與房東所約定或 是房東承諾的事項,最好都註明在契約書中,並且雙方都簽名。否則爾後發生爭議時,法院或是調解委員會是以契約中所約定的條款來作為判定的參考。

 

二房東與房東或是二房東與承租人簽訂租賃契約,無論是哪種版本的租賃契約書,只要契約內容雙方合意,基於『契約自由原則』,只要是不違反公序良俗及法律強制規定之事項,經過雙方同意並簽名(或是蓋章)後,契約即可成立。

 

民法債編中對於「契約自由原則」的敘述是:在私法關係中,個人之取得權利﹑負擔義務,純由個人之自由意思,國家不得干涉,從而基此自由意思,締結任何契約, 不論其內容如何,方式如何,法律概須保護。所以,只要這份契約不違反公共秩序及善良風俗,也不牴觸公法的情形下,契約即可成立。

 

在民法民法第五節租賃相關條文接有詳細規定承租人之責任與義務,包含承租人經房東同意將房屋轉租他人時的相關規定,若是承租人於租賃關係存續中違反契約約定或是民法相關規定,房東可以依照法律規定對承租人提出賠償要求或是終止契約。

 

參考法規

民法

71違反強行法之效力

法律行為,違反強制或禁止之規定者,無效。但其規定並不以之為無效者,不在此限。

72違背公序良俗之效力

法律行為,有背於公共秩序或善良風俗者,無效。

153契約之成立

當事人互相表示意思一致者,無論其為明示或默示,契約即為成立。

當事人對於必要之點,意思一致,而對於非必要之點,未經表示意思者,推定其契約為成立,關於該非必要之點,當事人意思不一致時,法院應依其事件之性質定之。

432條 承租人之保管義務

承租人應以善良管理人之注意,保管租賃物。租賃物有生產力者,並應保持其生產力。

承租人違反前項義務,致租賃物毀損、滅失者,負損害賠償責任。但依約定之方法,或依物之性質而定之方法為使用收益,致有變更或毀損者,不在此限。

433條 對於第三人行為之責任

因承租人之同居人,或因承租人允許為租賃物之使用、收益之第三人,應負責之事由,致租賃物毀損、滅失者,承租人負損害賠償責任。

438條 承租人使用收益租賃物之方法及違反之效果

承租人應依約定方法,為租賃物之使用、收益,無約定方法者,應以依租賃物之性質而定之方法為之。

承租人違反前項之規定為租賃物之使用、收益,經出租人阻止而仍繼續為之者,出租人得終止契約。

443條 轉租之效力()

承租人非經出租人承諾,不得將租賃物轉租於他人。但租賃物為房屋者,除有反對之約定外,承租人得將其一部分轉租於他人。

承租人違反前項規定,將租賃物轉租於他人者,出租人得終止契約。

444條 轉租之效力()

承租人依前條之規定,將租賃物轉租於他人者,其與出租人間之租賃關係仍為繼續。

因次承租人應負責之事由所生之損害,承租人負賠償責任。

民事訴訟法第277舉證責任分配之原則

當事人主張有利於己之事實者,就其事實有舉證之責任。但法律別有規定,或依其情形顯失公平者,不在此限。

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藍海磯崎 The blue sea of Gi-Chi

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