藍海磯崎 The blue sea of Gi-Chi

房東與承租人雙方未簽訂契約或是簽訂契約時未定期限，以及原本簽訂的租賃契約已經到期，雙方默示契約繼續履行約定；依照民法第451條規定都視為以不定期限繼續契約。在這段期間雙方的租賃的關係依舊保有法律效力，只是不受租賃期限的約束。
 

而民法中只規定租賃契約之期限不得超過20年，但是並無規定不定期租賃之期限，在不定期租賃關係存續中，按民法第421條規定出租人繼續將房屋出租給房客使用、收益，而房客按約定支付租金；而且房屋與土地為房東或是其他授權人登記所有，房客與房東仍屬於租賃關係，並非無權占有。因此依照民法第769條與第770條規定，無論房客繼續承租房屋多少年，都無法請求登記為房屋之所有人。
 

房東與承租人於不定期租賃期間要求終止契約時，依照民法第450條 規定租賃未定期限者，各當事人得隨時終止契約。但有利於承租人之習慣者，從其習慣。也就是說房東若是要終止契約必需經過承租人之同意，而且最少必需一個月 前以存證信函通知承租人；若是承租人不予理會房東通知，依約繳納房租，並且於租賃關係存續中並無違反法律規定與合約之約定，房東就無法強制要求承租人終止 契約。房東必須符合土地法第100條或是民法第425條之規定，並且在法院有效地說服法官，才可以終止契約並要求承租人返還房屋。

而且當法官判定房東可以收回自住或重新建築為由收回房屋時(按土地法第100條規定)，承租人只能依照房東訂定之期限搬離，並且不得要求任何補償。

所以房東於不定期租賃關係存續中，若是無故強勢要求與承租人提前解約，除了必須按民法第453條之規定先期通知外，並且應與承租人協調適當的賠償方案。
而承租人可以要求房東應至少提供承租人1個月以上之時間，供尋找合適之租屋；並給付相當於1個月租金、搬遷費用與相關損失之賠償，否則承租人可以提出相關舉證，依照民法第184條規定對房東提出賠償之訴訟。
最高法院認為：民法第184條「侵權行為」，須以故意或過失不法侵害他人之權利為要件。且主張損害賠償之人，應舉證確有：(1)損害之發生[財物損失]。(2)有責任原因[房東有故意或過失，不法侵害房客權利]之事實。(3)二者之間，有相當因果關係等成立要件(最高法院17年上字第35號、48年台上字第481號民事判例參照)。

承租人與房東所簽訂的不定期租賃契約，雖然未經法院公證，仍然具有法律效力。按民法第421條規定房東與承租人簽訂的租賃契約，只要當事人互相就相關租賃條件表示意思一致者，契約即為成立。且依事實來看，租約之生效要件（當事人有行為能力、契約標 的合法、可能、妥當、確定、意思表示健全無瑕疵）亦無缺乏，應認契約已成立生效。所以當然這個不定期租賃契約必需受土地法第100條之約束。
 

有關房東依照土地法第100條不定期租賃收回自住之判例與說明：
(最高法院判例台上字第138號)土地法第一百條第一款所謂收回自住，係指出租人對於其出租未定期限之房屋，有收回自住之正當理由及必要情形而言。故出租人以收回自住為原因請求返還房屋，須具備上述要件並能為相當之證明始得為之。
(最高法院判例台上字第1761號)不定期之租賃，同時訂有以出租人確需收回自住之解除條件者，必於條件成就時，始得終止租約。所謂收回自住，係指客觀上有收回自住之正當理由及必要情形，並能為相當之證明者而言，不以主觀情事之發生，即謂租約所訂解除條件業已成就。
 

參考法規
民法
第153條契約之成立
當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立。
當事人對於必要之點，意思一致，而對於非必要之點，未經表示意思者，推定其契約為成立，關於該非必要之點，當事人意思不一致時，法院應依其事件之性質定之。
第184條  獨立侵權行為之責任
因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者亦同。違反保護他人之法律，致生損害於他人者，負賠償責任。但能證明其行為無過失者，不在此限。
第421條　租賃之定義
稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用、收益，他方支付租金之契約。前項租金，得以金錢或租賃物之孳息充之。
第425條　買賣(轉移)不破租賃--租賃物所有權讓與之效力
出租人於租賃物交付後，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人，仍繼續存在。
前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之。
第449條　租賃之最長期限
租賃契約之期限，不得逾二十年。逾二十年者，縮短為二十年。
前項期限，當事人得更新之。
租用基地建築房屋者，不適用第一項之規定。
第450條　租賃契約之消滅
租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅。
未定期限者，各當事人得隨時終止契約。但有利於承租人之習慣者，從其習慣。
前項終止契約，應依習慣先期通知。但不動產之租金，以星期、半個月或一個月定其支付之期限者，出租人應以曆定星期、半個月或一個月之末日為契約終止期，並應至少於一星期、半個月或一個月前通知之。
第451條　租賃契約之默示更新
租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約。
第 769 條  不動產之一般取得時效
以所有之意思，二十年間和平、公然、繼續占有他人未登記之不動產者，得請求登記為所有人。
第 770 條  不動產之特別取得時效
以所有之意思，十年間和平、公然、繼續占有他人未登記之不動產，而其占有之始為善意並無過失者，得請求登記為所有人。
 

土地法
第100條不定期租賃收回房屋之限制
出租人非因左列情形之一，不得收回房屋：
一、出租人收回自住或重新建築時。
二、承租人違反民法第四百四十三條第一項之規定轉租於他人時。　　
三、承租人積欠租金額，除以擔保金抵償外，達二個月以上時。
四、承租人以房屋供違反法令之使用時。
五、承租人違反租賃契約時。
六、承租人損壞出租人之房屋或附著財物，而不為相當之賠償時。

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