承租房屋提前解約之注意事項與處理方式

房東與承租人雙方未簽訂契約或是簽訂契約時未定期限,以及原本簽訂的租賃契約已經到期,雙方默示契約繼續履行約定;依照民法第451條規定都視為以不定期限繼續契約。在這段期間雙方的租賃的關係依舊保有法律效力,只是不受租賃期限的約束。
 

而民法中只規定租賃契約之期限不得超過20年,但是並無規定不定期租賃之期限,在不定期租賃關係存續中,按民法第421條規定出租人繼續將房屋出租給房客使用、收益,而房客按約定支付租金;而且房屋與土地為房東或是其他授權人登記所有,房客與房東仍屬於租賃關係,並非無權占有。因此依照民法第769條與第770條規定,無論房客繼續承租房屋多少年,都無法請求登記為房屋之所有人。
 

房東與承租人於不定期租賃期間要求終止契約時,依照民法第450條 規定租賃未定期限者,各當事人得隨時終止契約。但有利於承租人之習慣者,從其習慣。也就是說房東若是要終止契約必需經過承租人之同意,而且最少必需一個月 前以存證信函通知承租人;若是承租人不予理會房東通知,依約繳納房租,並且於租賃關係存續中並無違反法律規定與合約之約定,房東就無法強制要求承租人終止 契約。房東必須符合土地法第100條或是民法第425條之規定,才可以終止契約並要求承租人返還房屋。
 

房東於不定期租賃關係存續中,若是強勢要求與承租人提前解約,除了必須按民法第453條之規定先期通知外,並且應與承租人協調適當的賠償方案。
而承租人可以要求房東應至少提供承租人1個月以上之時間,供尋找合適之租屋;並給付相當於1個月租金、搬遷費用與相關損失之賠償,否則承租人可以提出相關舉證,依照民法第184條規定對房東提出賠償之訴訟。
最高法院認為:民法第184條「侵權行為」,須以故意或過失不法侵害他人之權利為要件。且主張損害賠償之人,應舉證確有:(1)損害之發生[財物損失]。(2)有責任原因[房東有故意或過失,不法侵害房客權利]之事實。(3)二者之間,有相當因果關係等成立要件(最高法院17年上字第35號、48年台上字第481號民事判例參照)。
承租人與房東所簽訂的不定期租賃契約,雖然未經法院公證,仍然具有法律效力。按民法第421條規定房東與承租人簽訂的租賃契約,只要當事人互相就相關租賃條件表示意思一致者,契約即為成立。且依事實來看,租約之生效要件(當事人有行為能力、契約標 的合法、可能、妥當、確定、意思表示健全無瑕疵)亦無缺乏,應認契約已成立生效。所以當然這個不定期租賃契約必需受土地法第100條之約束。

 

有關房東依照土地法第100條不定期租賃收回自住之判例與說明:
(最高法院判例台上字第138號)土地法第一百條第一款所謂收回自住,係指出租人對於其出租未定期限之房屋,有收回自住之正當理由及必要情形而言。故出租人以收回自住為原因請求返還房屋,須具備上述要件並能為相當之證明始得為之。
(最高法院判例台上字第1761號)不定期之租賃,同時訂有以出租人確需收回自住之解除條件者,必於條件成就時,始得終止租約。所謂收回自住,係指客觀上有收回自住之正當理由及必要情形,並能為相當之證明者而言,不以主觀情事之發生,即謂租約所訂解除條件業已成就。

 

參考法規
民法
第153條契約之成立
當事人互相表示意思一致者,無論其為明示或默示,契約即為成立。
當事人對於必要之點,意思一致,而對於非必要之點,未經表示意思者,推定其契約為成立,關於該非必要之點,當事人意思不一致時,法院應依其事件之性質定之。
第184條  獨立侵權行為之責任
因故意或過失,不法侵害他人之權利者,負損害賠償責任。故意以背於善良風俗之方法,加損害於他人者亦同。違反保護他人之法律,致生損害於他人者,負賠償責任。但能證明其行為無過失者,不在此限。
第421條 租賃之定義
稱租賃者,謂當事人約定,一方以物租與他方使用、收益,他方支付租金之契約。前項租金,得以金錢或租賃物之孳息充之。
第425條 買賣(轉移)不破租賃--租賃物所有權讓與之效力
出租人於租賃物交付後,縱將其所有權讓與第三人,其租賃契約,對於受讓人,仍繼續存在。
前項規定,於未經公證之不動產租賃契約,其期限逾五年或未定期限者,不適用之。
第449條 租賃之最長期限
租賃契約之期限,不得逾二十年。逾二十年者,縮短為二十年。
前項期限,當事人得更新之。
租用基地建築房屋者,不適用第一項之規定。
第450條 租賃契約之消滅
租賃定有期限者,其租賃關係,於期限屆滿時消滅。
未定期限者,各當事人得隨時終止契約。但有利於承租人之習慣者,從其習慣。
前項終止契約,應依習慣先期通知。但不動產之租金,以星期、半個月或一個月定其支付之期限者,出租人應以曆定星期、半個月或一個月之末日為契約終止期,並應至少於一星期、半個月或一個月前通知之。
第451條 租賃契約之默示更新
租賃期限屆滿後,承租人仍為租賃物之使用收益,而出租人不即表示反對之意思者,視為以不定期限繼續契約。
第 769 條  不動產之一般取得時效
以所有之意思,二十年間和平、公然、繼續占有他人未登記之不動產者,得請求登記為所有人。
第 770 條  不動產之特別取得時效
以所有之意思,十年間和平、公然、繼續占有他人未登記之不動產,而其占有之始為善意並無過失者,得請求登記為所有人。

 

土地法
第100條不定期租賃收回房屋之限制
出租人非因左列情形之一,不得收回房屋:
一、出租人收回自住或重新建築時。
二、承租人違反民法第四百四十三條第一項之規定轉租於他人時。  
三、承租人積欠租金額,除以擔保金抵償外,達二個月以上時。
四、承租人以房屋供違反法令之使用時。
五、承租人違反租賃契約時。
六、承租人損壞出租人之房屋或附著財物,而不為相當之賠償時。

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藍海磯崎 The blue sea of Gi-Chi

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