承租房屋提前解約之注意事項與處理方式

法律並無規定房屋於查封後不得出租,但是房東若是在法院執行查封房屋之後,將房屋出租給承租人,並不受「買賣不破租賃原則」的保護;承租人可能面臨遭到執行債權人依照強制執行法第51條、地78條、第99條與第113條規定,向法院聲請排除該房客之占有房屋行為之局面,而且在房屋拍賣後依法進行點交程序時,承租人亦無權阻止該房屋之點交,拒絕交出房屋者,將遭法院解除占有。

 

不過假如房東於簽約前未盡告知之義務,刻意隱瞞房子已遭查封之事實,致使承租人在不知情之下簽訂租賃契約,恐有違反刑法第339條之相關定。因此對於房東於簽約前未盡告知之義務,刻意隱瞞房子已遭查封之事實,致使承租人在不知情之下簽訂租賃契約,除可以依照刑法第339條規定提出詐欺之告訴,並可以民法第184條與第226條規定要求房東賠償相關損失。

 

參考法規
強制執行法
第51條 查封之效力及於查封物之天然孳息。實施查封後,債務人就查封物所為移轉、設定負擔受其他有礙執行效果之行為,對於債權人不生效力。實施查封後,第三人未經執行法院允許,占有查封物或為其他有礙執行效果之行為者,執行法院得依職權或依聲請排除之。
第78條 已查封之不動產,以債務人為保管人者,債務人仍得為從來之管理或使用。由債務人以外之人保管者,執行法院得許債務人於必要範圍內管理或使用之。
第99條 債務人應交出之不動產,現為債務人占有或於查封後為第三人占有者,執行法院應解除其占有,點交於買受人或承受人;如有拒絕交出或其他情事時,得請警察協助。第三人對其在查封前無權占有不爭執或其占有為前條第二項但書之情形者,前項規定亦適用之。依前二項規定點交後,原占有人復即占有該不動產者,執行法院得依聲請再解除其占有後點交之。前項執行程序,應徵執行費。
第113條 不動產之強制執行,除本節有規定外,準用關於動產執行之規定。

 

刑法
第 339 條 普通詐欺罪
意圖為自己或第三人不法之所有,以詐術使人將本人或第三人之物交付者,處五年以下有期徒刑、拘役或科或併科一千元以下罰金。
以前項方法得財產上不法之利益或使第三人得之者,亦同。
前二項之未遂犯罰之。

 

民法
第184條  獨立侵權行為之責任
因故意或過失,不法侵害他人之權利者,負損害賠償責任。故意以背於善良風俗之方法,加損害於他人者亦同。違反保護他人之法律,致生損害於他人者,負賠償責任。但能證明其行為無過失者,不在此限。
第226條 債務不履行之損害賠償
因可歸責於債務人之事由,致給付不能者,債權人得請求賠償損害。前項情形,給付一部不能者,若其他部分之履行,於債權人無利益時,債權人得拒絕該部之給付,請求全部不履行之損害賠償。

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藍海磯崎 The blue sea of Gi-Chi

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