房客積欠租金，如何「強制遷離」與行使「留置權」 @ 藍海磯崎 The blue sea of Gi-Chi

承租房屋提前解約之注意事項與處理方式

承租人只要有積欠一期(含)以上房租，房東就有權寄發存證信函催告給付房租；承租人若是已積欠超過2期(含)以上房租，房東應盡速寄發存證信催告給付2期租金，並預告終止契約。承租人經過房東催告後仍不處理相關事務，依照民法第440條規定房東可以依法終止契約。

期限內假如承租人還是沒有出面處理，房東可以持租賃契約書與存證信函到調解委員會申請調解，或是到法院對承租人提出『強制遷離』的法律程序，並且依民事訴訟法(小額訴訟程序)向法院對承租人提出償還租金的訴訟。

承租人積欠房租經出租人催告後，依照民法第440條規定終止契約，所積欠的租金與相關費用，房東除了可以依照民法第445條規定對承租人在房屋內的物品行使留置權外；並可以依照民事訴訟法規定持租賃契約書與相關欠費證明書，到地方法院對承租人提出小額訴訟程序。假如當事人經法院通知後不出面處理，就可以針對當事人的薪資、動產與不動產來聲請強制執行。

對於承租人已經明確違法之行為，房東對承租人所提出之相關訴訟，勝算的機率當然很大；一但法院或是調解委員會對承租人所提出相關的裁決，承租人就必須依照法律相關規定返還房屋與償還租金。

存證信函範例，請參考→存證信函的效力、用途與範例

存證信函若是未能順利寄達收件人，房東可以依民法第97條及民事訴訟法第149條第1項第1款之規定，向法院聲請將存證信函之內容公示送達。

承租人所積欠的房租若是以開立商業本票方式交給房東，只要本票上面有承租人的簽名與蓋章就具有法律效力；依據票據法第123條規定，由債務人所簽發的本票，在到期日請求發票人付款，無法獲得發票人清償或給付票款時，可依票據法規定，向法院聲請准許本票強制執行之裁定。待法院准許持票人的聲請後，即可向法院聲請強制執行，查封債務人的財產，以滿足債權。

若是以支票方式來償還，建議照會發票銀行此支票帳戶的信用狀況。

房東依法行使留置權時，若是為了防止承租人偷偷將屋內之貨品搬走，可以會同里(鄰長)與管區員警開門進入所出租的房屋，將房屋內的物品拍照並且列冊，並請見證人簽名作證，然後再將房屋的鎖全部換掉，依照民法第447條規定扣留承租人放置在屋內的貨品，並且寄發存證信函通知承租人。發函內容註明：「限期承租人於六個月以上之相當期限內前來清償租金或其他費用，否則，留置的物品，就要依法拍賣或取得所有權。」一旦到期承租人還是沒有錢來楚哩，留置的物品就可以歸屬房東所有。

在未經催告房租與終止契約之法律程序的情況下，房東若是進入承租人所承租的房屋，或是對承租人所承租的房屋進行換鎖的動作，否則房東就觸犯了刑法第306條無故侵入他人住宅罪與第302條剝奪他人行動自由罪之規定。

參考法規

民事訴訟法

第149條「於當事人之送達，有下列各款情形之一者，受訴法院得依聲請，准為公示送達：

一、應為送達之處所不明者。

二、於有治外法權人之住居所或事務所為送達而無效者。

三、於外國為送達，不能依第一百四十五條之規定辦理，或預知雖依該條規定辦理而無效者。

駁回前項聲請之裁定，得為抗告。第一項所列各款情形，如無人為公示送達之聲請者，受訴法院為避免訴訟遲延認有必要時，得依職權命為公示送達。原告或曾受送達之被告變更其送達之處所，而不向受訴法院陳明，致有第一項第一款之情形者，受訴法院得依職權，命為公示送達。

民事訴訟法(小額訴訟程序)

第436條之八關於請求給付金錢或其他代替物或有價證券之訴訟，其標的金額或價額在新臺幣十萬元以下者，適用本章所定之小額程序。

法院認適用小額程序為不適當者，得依職權以裁定改用簡易程序，並由原法官繼續審理。

前項裁定，不得聲明不服。