租賃共有/持分不動產的相關法規 @ 藍海磯崎 The blue sea of Gi-Chi

多人共有或是持分土地之出租，既屬共有物管理行為，則應適用民法第八百二十條第一項之規定，除契約另有訂定外，由共有人全體共同為之。有就是說必須全部持分所有人均簽署同意書，才可以由同意書中所約定之管理人來出租。

按相關法律規定，訂立租賃契約，對於只是土地持分所有權人的房東而言，在法律上只是負擔了因租約而生之義務而已，也就是要履行所答應房客的承諾。不論該名房東訂約時是否有權利出租、訂約後是否取得出租的權利，均不影響該名房東要為自己訂立的房屋租賃契約負起履約的義務。

但是訂約後，承租人遭受其他權利人(土地持分所有權人)請求搬遷時，該名房東對承租人依民法第226條規定要負起債務不履行之損害賠償責任；承租人則可依民法第436條規定準用第435條之結果，終止租約。

假如房東能夠令承租人持續使用收益房屋時，則租屋之目的已達成，承租人不能藉口土地非屬房東所有或房東無出租之權利等理由，而拒付租金或終止租約。

若是在房東並無任何權利可以出租的情形下，土地持分所有權人可以向承租人請求返還土地，承租人不能以有租賃契約存在為由對抗土地持分所有權人。當然，土地持分所有權人亦不能向承租人要求過去使用土地的租金，因為，承租人與土地持分所有權人之間並未訂立租賃契約，土地持分所有權人要求償，也只能向那名將土地出租的房東追討。

共同管理人若是經過其他所有權人授權，依法取得管理土地之權力，承租人欲以原房東所開立之收據對抗管理人欲簽訂新契約的請求時，管理人除了可以對承租人提出告訴外，亦可向那名將土地出租的房東追討房租。

相關法規

民法
第226條
因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損害。前項情形，給付一部不能者，若其他部分之履行，於債權人無利益時，債權人得拒絕該部之給付，請求全部不履行之損害賠償。
第435條　租賃物一部滅失之效果
租賃關係存續中，因不可歸責於承租人之事由，致租賃物之一部滅失者，承租人得按滅失之部分，請求減少租金。前項情形，承租人就其存餘部分不能達租賃之目的者，得終止契約。
第436條　權利瑕疵之效果
前條規定，於承租人因第三人就租賃物主張權利，致不能為約定之使用、收益者，準用之。
第820條
共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。
依前項規定之管理顯失公平者，不同意之共有人得聲請法院以裁定變更之。
前二項所定之管理，因情事變更難以繼續時，法院得因任何共有人之聲請，以裁定變更之。
共有人依第一項規定為管理之決定，有故意或重大過失，致共有人受損害者，對不同意之共有人連帶負賠償責任。
共有物之簡易修繕及其他保存行為，得由各共有人單獨為之。