多人共有或是持分土地之出租,既屬共有物管理行為,則應適用民法第八百二十條第一項之規定,除契約另有訂定外,由共有人全體共同為之。有就是說必須全部持分所有人均簽署同意書,才可以由同意書中所約定之管理人來出租。

 

按相關法律規定,訂立租賃契約,對於只是土地持分所有權人的房東而言,在法律上只是負擔了因租約而生之義務而已,也就是要履行所答應房客的承諾。不論該名房東訂約時是否有權利出租、訂約後是否取得出租的權利,均不影響該名房東要為自己訂立的房屋租賃契約負起履約的義務。

但是訂約後,承租人遭受其他權利人(土地持分所有權人)請求搬遷時,該名房東對承租人依民法第226條規定要負起債務不履行之損害賠償責任;承租人則可依民法第436條規定準用第435條之結果,終止租約。

假如房東能夠令承租人持續使用收益房屋時,則租屋之目的已達成,承租人不能藉口土地非屬房東所有或房東無出租之權利等理由,而拒付租金或終止租約。

若是在房東並無任何權利可以出租的情形下,土地持分所有權人可以向承租人請求返還土地,承租人不能以有租賃契約存在為由對抗土地持分所有權人。當然,土地持分所有權人亦不能向承租人要求過去使用土地的租金,因為,承租人與土地持分所有權人之間並未訂立租賃契約,土地持分所有權人要求償,也只能向那名將土地出租的房東追討。

共同管理人若是經過其他所有權人授權,依法取得管理土地之權力,承租人欲以原房東所開立之收據對抗管理人欲簽訂新契約的請求時,管理人除了可以對承租人提出告訴外,亦可向那名將土地出租的房東追討房租。

 

相關法規

民法
第226條
因可歸責於債務人之事由,致給付不能者,債權人得請求賠償損害。前項情形,給付一部不能者,若其他部分之履行,於債權人無利益時,債權人得拒絕該部之給付,請求全部不履行之損害賠償。
第435條 租賃物一部滅失之效果
租賃關係存續中,因不可歸責於承租人之事由,致租賃物之一部滅失者,承租人得按滅失之部分,請求減少租金。前項情形,承租人就其存餘部分不能達租賃之目的者,得終止契約。
第436條 權利瑕疵之效果
前條規定,於承租人因第三人就租賃物主張權利,致不能為約定之使用、收益者,準用之。
第820條
共有物之管理,除契約另有約定外,應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者,其人數不予計算。
依前項規定之管理顯失公平者,不同意之共有人得聲請法院以裁定變更之
前二項所定之管理,因情事變更難以繼續時,法院得因任何共有人之聲請,以裁定變更之。
共有人依第一項規定為管理之決定,有故意或重大過失,致共有人受損害者,對不同意之共有人連帶負賠償責任。
共有物之簡易修繕及其他保存行為,得由各共有人單獨為之。

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藍海磯崎 The blue sea of Gi-Chi

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