承租房屋提前解約之注意事項與處理方式

一般租賃契約書都只規定『租期未滿中途退租者,保證金(押金)沒收。』當承租人於租約期間請求提前解約時,房東可以按照租賃契約註明之規定沒收承租人於簽訂契約時所繳付的保證金(押金);但是對於承租人所預繳的租金與各項費用,按民法第454條規定房東必需返還未到期的預繳房租。

若房東不肯返還預收租金,不但有違民法第454條的規定,承租人並可用民法第179條對房東沒收所預收而未到期租金視為不當得利,要求房東依法返還。

而對於承租人所預繳之水費與網路費用,房東也應按比例退還承租人,否則承租人可以向「消費者保護委員會」提出,請求協助爭取個人權益,或依照民法第74條規定逕向法院提出「聲請」撤銷其法律行為,以減輕其給付。

依民法第74條規定房東收取承租人繳之水費、有線電視與網路費用,若是契約中並無明確註明扣款或是沒收之「約定」,所以承租人應可爭取撤銷其給付行為,或減輕其給付。

民法債編中對於「契約自由原則」的敘述是:在私法關係中,個人之取得權利﹑負擔義務,純由個人之自由意思,國家不得干涉,從而基此自由意思,締結任何契約,不論其內容如何,方式如何,法律概須保護。所以,只要這份契約不違反公共秩序及善良風俗,也不牴觸公法的情形下,契約即可成立。

契約所規定之『乙方如有發生違約事項,以致損害甲方之權益者,乙方願意負完全賠償之責並願拋棄先訴抗辯權。』是以不違反違反強制或禁止之法律規定的情況下,才可以對承租人請求相關賠償。

民法第454條已詳細規定房東於承租人終止契約時,應返還已受領之預收租金;所以房東不能以『因承租人提前解約造成權益損害』或是『房屋尚未租出去』為由,要求承租人賠償或是拒絕退還預收之房租。

房東若是藉故拖延對承租人來講是非常不利,在與房東溝通無法達到預期效果時,應儘速將存證信函寄出,並到當地調解委員會申請民事調解,也可以直接透過法院提出小額訴訟來處理。

參考法規
民法
第71條 違反強行法之效力
法律行為,違反強制或禁止之規定者,無效。但其規定並不以之為無效者,不在此限。

第72條 違背公序良俗之效力
法律行為,有背於公共秩序或善良風俗者,無效。

第 74 條 暴利行為
法律行為,係乘他人之急迫、輕率或無經驗,使其為財產上之給付或為給付之約定,依當時情形顯失公平者,法院得因利害關係人之聲請,撤銷其法律行為或減輕其給付。
前項聲請,應於法律行為後一年內為之。

第153條 契約之成立
當事人互相表示意思一致者,無論其為明示或默示,契約即為成立。
當事人對於必要之點,意思一致,而對於非必要之點,未經表示意思者,推定其契約為成立,關於該非必要之點,當事人意思不一致時,法院應依其事件之性質定之。

第179條 不當得利之成立
無法律上之原因而受利益,致他人受損害者,應返還其利益。雖有法律上之原因,而其後已不存在者,亦同。

第454條 預收租金之返還
租賃契約,依前二條之規定終止時,如終止後始到期之租金,出租已預先受領者,應返還之。

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藍海磯崎 The blue sea of Gi-Chi

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