承租人於租賃的房屋自殺身亡,法定繼承人與保證人的法律責任,請參考以下說明。
當事件發生後,房東通常一定是先找繼承人,並且提出要求賠償之訴訟,一但法院判決確定,繼承人就要負賠償之責任。

房客在租屋處自殺,房東想求償,對象會是房客的繼承人,但多數繼承者會因此拋棄繼承,或者以其繼承的財物來償還,也就是所謂「有限責任的繼承」,往往不夠房屋折損金額,導致房東求償無門。

為避免此類情況發生,建議在簽約時,最好要求房客提供連帶保證人,並了解連帶保證人背景,如果出租給學生,保證人最好是其父母,要求保證人需負連帶賠償責任,若日後發生不幸事件,才能向對方求償,房東就可以向當初簽訂契約時的保證人提出賠償之要求。

不過要注意保證人欄位是為『一般保證人(保證人)』或是『連帶保證人』。

『連帶保證人』形同站在與承租人相同的法律地位,也就是一種約定的連帶債務,好處就是房東可捨棄承租人不追討而單單向連帶保證人求償。連帶保證與普通保證並不相同,連帶保證人是不能主張先訴抗辯權的,一旦在契約上簽名作保是連帶保證後,將來債務人不履行債務時,債權人可以不必先向主債務人請求償還,而直接向連帶保證人請求清償,因此連帶保證人所負的責任與債務人是一樣的。

『一般保證人(保證人)』,可主張先訴抗辯權,若房東未向承租人的財產強制執行前,保證人可以拒絕清償承租人的債務。


因此只要侵權事實成立,依社會觀感兇宅會減損房屋的交易價格,房東是可以向房客之家屬或連帶保證人請求金錢賠償;至於賠償的金額,通常會以送鑑價機關鑑價結果而定。

出租房屋最怕承租人在房屋內想不開,結果造成房東的房屋成為凶宅,造成房價貶損或是賣不出去。房東要預防承租人在所承租內的房屋想不開,建議最好能在租賃契約中不妨加訂一條「防止自殺條款」或稱「惜命條款」,只要違約,不論自殺既遂或未遂,得賠償屋主的房屋因此貶損的價格,該契約之附加條款或許可以嚇阻想輕生的房客,同時也預防屋主損失。

 

但是一般社會交易觀念中所謂凶宅,應係指房屋曾發生兇殺或自殺致死之情事;若是房客是屬於意外死亡,按例房東是無法提出相關賠償要求的。
相關判例:臺灣臺北地方法院民事判決96年度訴字第2417號

 

內政部對於「凶宅」疑義的函釋
內政部曾於97年7月24日解釋「凶宅」認定標準,以便明示於不動產說明書內,減少消費者紛爭。
其函釋內容謂:「查本部訂頒之不動產說明書應記載事項,尚無應記載『凶宅』事宜,且『凶宅』非法律名詞。
惟按本部92年6月間公告修正之『不動產委託銷售契約書範本』附件一『不動產標地現況說明書』頁次十一內容,『本建築改良物(專有部分)於賣方產權是否曾發生兇殺或自殺致死之情事』,係指賣方產權持有期間,於其建築改良物之專有部分(包括主建物及附屬建物),曾發生兇殺或自殺死亡(不包括自然死亡)之事實(即陳屍於專有部分),即在專有部分有求死行為致死(如從該專有部分跳樓);但不包括在專有部分遭砍殺而陳屍他處之行為(即未陳屍於專有部分)。」,故依據上開函釋意旨,所謂凶宅可從下列幾點判斷:
(一) 該建築改良物(專有部分)限於賣方產權持有期間。
(二) 曾發生自殺或兇殺死亡。但不包括自然死亡之事實。
(三) 在專有部分有求死行為致死(如殂該專有部分跳樓)情形,但不包括在專有部分遭兇殺,而陳屍他處。

 

參考法規

民法
第153條 契約之成立
當事人互相表示意思一致者,無論其為明示或默示,契約即為成立。
當事人對於必要之點,意思一致,而對於非必要之點,未經表示意思者,推定其契約為成立,關於該非必要之點,當事人意思不一致時,法院應依其事件之性質定之。

第184條  獨立侵權行為之責任
因故意或過失,不法侵害他人之權利者,負損害賠償責任。故意以背於善良風俗之方法,加損害於他人者亦同。違反保護他人之法律,致生損害於他人者,負賠償責任。但能證明其行為無過失者,不在此限。

第 273 條 連帶債務之債權人,得對於債務人中之一人或數人或其全體,同時或先後請求全部或一部之給付。
連帶債務未全部履行前,全體債務人仍負連帶責任。

第 1148 條
繼承人自繼承開始時,除本法另有規定外,承受被繼承人財產上之一切權利、義務。但權利、義務專屬於被繼承人本身者,不在此限。
繼承人對於被繼承人之債務,以因繼承所得遺產為限,負清償責任。

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藍海磯崎 The blue sea of Gi-Chi

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