有些人都以為租賃契約一定要到法院公證才具有實質的法律效力。事實上,按民法第153條規定,任何契約只要經過雙方合意就已經生效。基於『契約自由原則』,只要是不違反公序良俗及法律強制規定之事項,經過雙方同意並簽名(或是蓋章)後,亦可成為契約之一部分。在雙方到法院辦理契約公證後,就必需遵守契約中所有規定。

民法債編中對於「契約自由原則」的敘述是:在私法關係中,個人之取得權利﹑負擔義務,純由個人之自由意思,國家不得干涉,從而基此自由意思,締結任何契約, 不論其內容如何,方式如何,法律概須保護。所以,只要這份契約不違反公共秩序及善良風俗,也不牴觸公法的情形下,契約即可成立。

可是租賃契約到法院公證,對於房東與房客有何影響?

請看以下詳細的解說:
 

對房東而言:
當房客發生遲延繳交租金或租期屆滿後交還房屋之紛爭時,房東不需要訴訟,就可以請求法院對房客強制執行。契約一經公證,房東每年即需申報租金收入,若是套房出租業者除了要配備合格的消防設備,並且需定期接受消防主管機關的檢驗,這也是多數房東不願公證的原因之一。

 

對房客而言:
租約公證後,可直接用來入戶籍、申報租金扣抵所得稅與申請相關補助,不必再與房東溝通協商,省事又方便。不過,房客欲保障自己權利則需主動向法院提起訴訟,並先負擔訴訟費用,等到判決確定是房客勝訴,才可以拿回被強制執行的東西。而且在這種情形下,房客負舉證責任較重,且訴訟經過之時間往往較久,即便勝訴判決確定,亦不見得有實益。

 

對雙方而言:
契約要公證,應該要加註:“承租人或出租人如果有違反契約,皆應逕受強制執行”的條文。契約公證必須查驗雙方證件,若有虛偽之一方必百般推諉,因此透過公證可順帶檢查彼此的真實性,以防詐騙。

 

經過合法公認證之文書,爾後若因故必需作為訴訟上證據時,就可推定當事人之主張係屬真正。例如經過公證之房屋租約,可以推定房東與房客間存有房屋租賃關係。所謂實質證據力,係指文書記載之內容對於待證事項可產生證明效果,又稱證明力或證據價值。民事訴訟法第355條第一項規定「文書,依其程式及意旨得認作公文書者,推定為真正。」
簡言之,經過合法公證之文書即為民事訴訟法第355條第一項規定之公文書,作為訴訟上證據時,不需再審究法律行為是否合法有效成立,即得推定當事人之主張係屬真正。而形式證據力,只具有形式上的證明力,對於成立法律行為的實質內容,尚須經由認定始具實質證據力。其以形式證據力作為訴訟之主張時,尚需證明其成立之法律行為合法有效,倘若成立法律行為之實質內容不具成立要件,或不合法,仍不具證據力。
因此一本沒有貼印花,也沒有法院公證,也沒有見證人,更沒有依法申報房租租賃所得稅的房屋租賃契約,若是當事人確實可以證明租賃關係合法有效,而且成立租賃關係之實質內容具有成立要件或是確實具有合法效力,就具有證據力與參考價值。


參考法規
民法
第71條 違反強行法之效力
法律行為,違反強制或禁止之規定者,無效。但其規定並不以之為無效者,不在此限。
第72條 違背公序良俗之效力
法律行為,有背於公共秩序或善良風俗者,無效。
第153條 契約之成立
當事人互相表示意思一致者,無論其為明示或默示,契約即為成立。
當事人對於必要之點,意思一致,而對於非必要之點,未經表示意思者,推定其契約為成立,關於該非必要之點,當事人意思不一致時,法院應依其事件之性質定之。

民事訴訟法
第 355 條 文書,依其程式及意旨得認作公文書者,推定為真正。
公文書之真偽有可疑者,法院得請作成名義之機關或公務員陳述其真偽。

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藍海磯崎 The blue sea of Gi-Chi

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