藍海磯崎 鄉下廚房 - 幸福就在餐桌上


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承租房屋提前解約之注意事項與處理方式

承租人只要有積欠一期(含)以上房租,房東就有權寄發存證信函催告給付房租;承租人若是已積欠超過2期(含)以上房租,房東應盡速寄發存證信催告給付2期租金,並預告終止契約。承租人經過房東催告後仍不處理相關事務,依照民法第440條規定房東可以依法終止契約。

期限內假如承租人還是沒有出面處理,房東可以持租賃契約書與存證信函到調解委員會申請調解,或是到法院對承租人提出『強制遷離』的法律程序,並且依民事訴訟法(小額訴訟程序)向法院對承租人提出償還租金的訴訟。

承租人積欠房租經出租人催告後,依照民法第440條規定終止契約,所積欠的租金與相關費用,房東除了可以依照民法第445條規定對承租人在房屋內的物品行使留置權外;並可以依照民事訴訟法規定持租賃契約書與相關欠費證明書,到地方法院對承租人提出小額訴訟程序。假如當事人經法院通知後不出面處理,就可以針對當事人的薪資、動產與不動產來聲請強制執行。

對於承租人已經明確違法之行為,房東對承租人所提出之相關訴訟,勝算的機率當然很大;一但法院或是調解委員會對承租人所提出相關的裁決,承租人就必須依照法律相關規定返還房屋與償還租金。

存證信函範例,請參考→存證信函的效力、用途與範例

存證信函若是未能順利寄達收件人,房東可以依民法第97條及民事訴訟法第149條第1項第1款之規定,向法院聲請將存證信函之內容公示送達。

承租人所積欠的房租若是以開立商業本票方式交給房東,只要本票上面有承租人的簽名與蓋章就具有法律效力;依據票據法第123條規定,由債務人所簽發的本票,在到期日請求發票人付款,無法獲得發票人清償或給付票款時,可依票據法規定,向法院聲請准許本票強制執行之裁定。待法院准許持票人的聲請後,即可向法院聲請強制執行,查封債務人的財產,以滿足債權。

若是以支票方式來償還,建議照會發票銀行此支票帳戶的信用狀況。

房東依法行使留置權時,若是為了防止承租人偷偷將屋內之貨品搬走,可以會同里(鄰長)與管區員警開門進入所出租的房屋,將房屋內的物品拍照並且列冊,並請見證人簽名作證,然後再將房屋的鎖全部換掉,依照民法第447條規定扣留承租人放置在屋內的貨品,並且寄發存證信函通知承租人。發函內容註明:「限期承租人於六個月以上之相當期限內前來清償租金或其他費用,否則,留置的物品,就要依法拍賣或取得所有權。」一旦到期承租人還是沒有錢來楚哩,留置的物品就可以歸屬房東所有。

在未經催告房租與終止契約之法律程序的情況下,房東若是進入承租人所承租的房屋,或是對承租人所承租的房屋進行換鎖的動作,否則房東就觸犯了刑法第306條無故侵入他人住宅罪與第302條剝奪他人行動自由罪之規定。

 

參考法規

民事訴訟法

第149條 「於當事人之送達,有下列各款情形之一者,受訴法院得依聲請,准為公示送達:

一、應為送達之處所不明者。

二、於有治外法權人之住居所或事務所為送達而無效者。

三、於外國為送達,不能依第一百四十五條之規定辦理,或預知雖依該條 規定辦理而無效者。

駁回前項聲請之裁定,得為抗告。第一項所列各款情形,如無人為公示送達之聲請者,受訴法院為避免訴訟遲延認有必要時,得依職權命為公示送達。原告或曾受送達之被告變更其送達之處所,而不向受訴法院陳明,致有第一項第一款之情形者,受訴法院得依職權,命為公示送達。

 

民事訴訟法(小額訴訟程序)

第436條之八 關於請求給付金錢或其他代替物或有價證券之訴訟,其標的金額或價額在新臺幣十萬元以下者,適用本章所定之小額程序。

法院認適用小額程序為不適當者,得依職權以裁定改用簡易程序,並由原法官繼續審理。

前項裁定,不得聲明不服。

第一項之訴訟,其標的金額或價額在新臺幣五十萬元以下者,得以當事人之合意適用小額程序,其合意應以文書證之。

第436條之九 小額事件當事人之一造為法人或商人者,於其預定用於同類契約之條款,約定債務履行地或以合意定第一審管轄法院時,不適用第十二條或第二十四條之規定。但兩造均為法人或商人者,不在此限。

 

民法

第97條 表意人非因自己之過失,不知相對人之姓名、居所者,得依民事訴訟法公示送達之規定,以公示送達為意思表示之通知。

第440條 租金支付遲延之效力

承租人租金支付有遲延者,出租人得定相當期限,催告承租人支付租金,如承租人於其期限內不為支付,出租人得終止契約。

租賃物為房屋者,遲付租金之總額,非達兩期之租額,不得依前項之規定,終止契約。其租金約定於每期開始時支付者,並應於遲延給付逾二個月時,始得終止契約。租用建築房屋之基地,遲付租金之總額,達二年之租額時,適用前項之規定。

前項情形,僅於已得請求之損害賠償及本期與以前未交之租金之限度內,得就留置物取償。

第445條

不動產之出租人,就租賃契約所生之債權,對於承租人之物置於該不動產者,有留置權。但禁止扣押之物,不在此限。

前項情形,僅於已得請求之損害賠償及本期與以前未交之租金之限度內,得就留置物取償。

第447條 出租人之自助權

出租人有提出異議權者,得不聲請法院,逕行阻止承租人取去其留置物。如承租人離去租賃之不動產者,並得占有其物。

承租人乘出租人之不知或不顧出租人提出異議,而取去其物者,出租人得終止契約。

第455條 租賃物之返還

承租人於租賃關係終止後,應返還租賃物。租賃物有生產力者,並應保持其生產狀態,返還出租人。

 

票據法

第123條 本票之強制執行

執票人向本票發票人行使追索權時,得聲請法院裁定後強制執行。

 

刑法

第306條 無故侵入他人住宅罪

無故侵入他人住宅、建築物或附連圍繞之土地或船艦者,處一年以下有期徒刑、拘役或三百元以下罰金。

無故隱匿其內,或受退去之要求而仍留滯者,亦同。

第 302 條 剝奪他人行動自由罪

私行拘禁或以其他非法方法,剝奪人之行動自由者,處五年以下有期徒刑、拘役或三百元以下罰金。

因而致人於死者,處無期徒刑或七年以上有期徒刑,致重傷者,處三年以上十年以下有期徒刑。

第一項之未遂犯罰之。

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  • 訪客
  • 你好,我想請問,我雖然積欠房租三個月,原本已經跟房東說好,我沒有錢支付,所積欠的房租,房東當下也肯我搬走,就只能這樣…因為我當時小中風加上又帶著年幼的女兒和60歲的父親,父親也在那時突然的中風,所以一下子陷入困境。
    可是我需要調養身體,就回北部夫家調養,這期間我有和房東聯絡告知他說,我沒有交通工具可以搬我的東西,並告訴他再給我一些時間,結果再過差不多三個禮拜,我回去要搬衣物,房東卻把門鎖給換了,也未通知我,後來我傳簡訊給房東,告知說,我要搬我的衣物,房東愛理不理的,最後他叫我拿誠意出來,我就說現在要我拿出那麼多的錢,我沒有辦法,不過我願意分期簽本票給他,他也置之不理,一直都沒有回應,直到我一直傳說那他也告訴我該怎麼處理,結果他告知我去調解委員會,那我就說我要跟誰調解,總有個人名和公司名吧!也未得到房東的回應。
    我也問房東,現在扣著我的物品,房屋你們也租不出去,那這段其間,房租照算嗎?也未得到任何的回應。我想請問我該怎麼做…個人覺得這房東,人也是他,鬼也是他。
    PS;還有他們的電費也跟我灌水,他們超收一度五塊的電。我又該如何呢
  • 1. 目前你只能償還所積欠房租才可取回被扣留之物品。
    2. 調解對象就是房東本人,看你是跟誰簽訂租賃契約。
    3. 也可以到當地法律扶助基金會尋求協助。

    藍海磯崎 於 2017/05/13 08:08 回覆

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