藍海磯崎 鄉下廚房 - 幸福就在餐桌上


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目前分類:權益法規 (34)

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有些人都以為租賃契約一定要到法院公證才具有實質的法律效力。事實上,按民法第153條規定,任何契約只要經過雙方合意就已經生效。基於『契約自由原則』,只要是不違反公序良俗及法律強制規定之事項,經過雙方同意並簽名(或是蓋章)後,亦可成為契約之一部分。在雙方到法院辦理契約公證後,就必需遵守契約中所有規定。

民法債編中對於「契約自由原則」的敘述是:在私法關係中,個人之取得權利﹑負擔義務,純由個人之自由意思,國家不得干涉,從而基此自由意思,締結任何契約, 不論其內容如何,方式如何,法律概須保護。所以,只要這份契約不違反公共秩序及善良風俗,也不牴觸公法的情形下,契約即可成立。

可是租賃契約到法院公證,對於房東與房客有何影響?

請看以下詳細的解說:
 

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承租房屋提前解約之注意事項與處理方式

一般租賃契約書都只規定『租期未滿中途退租者,保證金(押金)沒收。』當承租人於租約期間請求提前解約時,房東可以按照租賃契約註明之規定沒收承租人於簽訂契約時所繳付的保證金(押金);但是對於承租人所預繳的租金與各項費用,按民法第454條規定房東必需返還未到期的預繳房租。

若房東不肯返還預收租金,不但有違民法第454條的規定,承租人並可用民法第179條對房東沒收所預收而未到期租金視為不當得利,要求房東依法返還。

而對於承租人所預繳之水費與網路費用,房東也應按比例退還承租人,否則承租人可以向「消費者保護委員會」提出,請求協助爭取個人權益,或依照民法第74條規定逕向法院提出「聲請」撤銷其法律行為,以減輕其給付。

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承租人於租賃的房屋自殺身亡,法定繼承人與保證人的法律責任,請參考以下說明。
當事件發生後,房東通常一定是先找繼承人,並且提出要求賠償之訴訟,一但法院判決確定,繼承人就要負賠償之責任。

房客在租屋處自殺,房東想求償,對象會是房客的繼承人,但多數繼承者會因此拋棄繼承,或者以其繼承的財物來償還,也就是所謂「有限責任的繼承」,往往不夠房屋折損金額,導致房東求償無門。

為避免此類情況發生,建議在簽約時,最好要求房客提供連帶保證人,並了解連帶保證人背景,如果出租給學生,保證人最好是其父母,要求保證人需負連帶賠償責任,若日後發生不幸事件,才能向對方求償,房東就可以向當初簽訂契約時的保證人提出賠償之要求。

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多人共有或是持分土地之出租,既屬共有物管理行為,則應適用民法第八百二十條第一項之規定,除契約另有訂定外,由共有人全體共同為之。有就是說必須全部持分所有人均簽署同意書,才可以由同意書中所約定之管理人來出租。

 

按相關法律規定,訂立租賃契約,對於只是土地持分所有權人的房東而言,在法律上只是負擔了因租約而生之義務而已,也就是要履行所答應房客的承諾。不論該名房東訂約時是否有權利出租、訂約後是否取得出租的權利,均不影響該名房東要為自己訂立的房屋租賃契約負起履約的義務。

但是訂約後,承租人遭受其他權利人(土地持分所有權人)請求搬遷時,該名房東對承租人依民法第226條規定要負起債務不履行之損害賠償責任;承租人則可依民法第436條規定準用第435條之結果,終止租約。

假如房東能夠令承租人持續使用收益房屋時,則租屋之目的已達成,承租人不能藉口土地非屬房東所有或房東無出租之權利等理由,而拒付租金或終止租約。

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承租房屋提前解約之注意事項與處理方式

承租人只要有積欠一期(含)以上房租,房東就有權寄發存證信函催告給付房租;承租人若是已積欠超過2期(含)以上房租,房東應盡速寄發存證信催告給付2期租金,並預告終止契約。承租人經過房東催告後仍不處理相關事務,依照民法第440條規定房東可以依法終止契約。

期限內假如承租人還是沒有出面處理,房東可以持租賃契約書與存證信函到調解委員會申請調解,或是到法院對承租人提出『強制遷離』的法律程序,並且依民事訴訟法(小額訴訟程序)向法院對承租人提出償還租金的訴訟。

承租人積欠房租經出租人催告後,依照民法第440條規定終止契約,所積欠的租金與相關費用,房東除了可以依照民法第445條規定對承租人在房屋內的物品行使留置權外;並可以依照民事訴訟法規定持租賃契約書與相關欠費證明書,到地方法院對承租人提出小額訴訟程序。假如當事人經法院通知後不出面處理,就可以針對當事人的薪資、動產與不動產來聲請強制執行。

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承租房屋提前解約之注意事項與處理方式

法律並無規定房屋於查封後不得出租,但是房東若是在法院執行查封房屋之後,將房屋出租給承租人,並不受「買賣不破租賃原則」的保護;承租人可能面臨遭到執行債權人依照強制執行法第51條、地78條、第99條與第113條規定,向法院聲請排除該房客之占有房屋行為之局面,而且在房屋拍賣後依法進行點交程序時,承租人亦無權阻止該房屋之點交,拒絕交出房屋者,將遭法院解除占有。

 

不過假如房東於簽約前未盡告知之義務,刻意隱瞞房子已遭查封之事實,致使承租人在不知情之下簽訂租賃契約,恐有違反刑法第339條之相關定。因此對於房東於簽約前未盡告知之義務,刻意隱瞞房子已遭查封之事實,致使承租人在不知情之下簽訂租賃契約,除可以依照刑法第339條規定提出詐欺之告訴,並可以民法第184條與第226條規定要求房東賠償相關損失。

 

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承租房屋提前解約之注意事項與處理方式

房東與承租人雙方未簽訂契約或是簽訂契約時未定期限,以及原本簽訂的租賃契約已經到期,雙方默示契約繼續履行約定;依照民法第451條規定都視為以不定期限繼續契約。在這段期間雙方的租賃的關係依舊保有法律效力,只是不受租賃期限的約束。
 

而民法中只規定租賃契約之期限不得超過20年,但是並無規定不定期租賃之期限,在不定期租賃關係存續中,按民法第421條規定出租人繼續將房屋出租給房客使用、收益,而房客按約定支付租金;而且房屋與土地為房東或是其他授權人登記所有,房客與房東仍屬於租賃關係,並非無權占有。因此依照民法第769條與第770條規定,無論房客繼續承租房屋多少年,都無法請求登記為房屋之所有人。
 

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承租人若是承租房屋與房東洽談時,說明會將房屋再轉租予他人,承租人於簽訂契約時,最好於契約中約定『同意承租人於契約關係存續中,將房屋轉租予他人使用與收益。』並且雙方需在附註的約定條款下方簽名表示同意。

 

假如契約已經簽訂,契約中約定『承租人未經房東同意,不得私自將租賃房屋權力全部或一部分出借、轉租、頂讓、或以其他變相方法由他人使用房屋。』承租人若是 徵求房東同意時,最好能在雙方契約中加註『同意承租人於契約關係存續中,將房屋轉租予他人使用與收益。』口頭約定雖然具有法律效力,但是當承租人無法提出 證據時,在法律上是以契約中所約定的條款為準;若是承租人可以提出相關的舉證,但是在認定上還是有些困難。

 

提醒您在簽訂租賃契約書時,除了一定要詳細的看裡面的約定條款,若發現內容含糊籠統,就必需要求房東解釋清楚並且附註在契約書中;在租賃期間與房東所約定或 是房東承諾的事項,最好都註明在契約書中,並且雙方都簽名。否則爾後發生爭議時,法院或是調解委員會是以契約中所約定的條款來作為判定的參考。

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租賃房屋時除了契約中另有約定或是習慣,房屋主體建築、結構、管線與外觀損壞時,可以依照民法第429條規定要求房東負責修繕;否則房東所提供之電器用品、瓦斯設備與傢俱損壞時,一般都由承租人自行維護與修繕。
若是契約中有約定,而房東經承租人通知後,仍舊沒有善盡維修責任,承租人可按照民法第430條規定自行請廠商維修、更換,所需費用由下期房租扣除,必要時可以要求終止契約。
租賃關係存續中,契約若是註明房屋內之所有設備屬於房東必需附屬之設備,經承租人通知因為損壞無法正常運作,造成承租人生活上之不便;房東應依照民法第423條規定於租賃關係存續中保持租賃物合於約定、收益之狀態,而且在正常使用狀態損壞,並非承租人使用不當或是蓄意破壞,因此依照法律與合約規定維修相關設備的費用應由房東負責。

 

參考法規

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依法納稅是憲法第19條上所規定國民應盡的義務,又依所得稅法第2條第1項規定個人只要有所得就應申報繳納稅金,而且民法第427條規定應由房東負擔租賃物之稅捐。若房東與承租人雙方在租約中約定房客不得申報租賃支出,這樣的約定將因為違反法律的規定而無效。

 

民法債編中對於「契約自由原則」的敘述是:

在私法關係中,個人之取得權利﹑負擔義務,純由個人之自由意思,國家不得干涉,從而基此自由意思,締結任何契約,不論其內容如何,方式如何,法律概須保護。所以只要這份契約不違反公共秩序及善良風俗,也不牴觸公法的情形下,契約即可成立。

 

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房東在租賃契約存續的期間,將承租人所承租的房屋賣掉,承租人可以依照民法第425條「買賣(轉移)不破租賃」之規定,不用與新任屋主簽訂新的契約,可以延續之前簽訂的租賃契約,一直到契約期滿為止。

 

依照民法規定房東雖然將房屋出售,但是契約效力依然存在,承租人因為個人因素要提前解約,應該與新房東協商。假如新房東不同意承租人之請求,承租人就必須依 照契約所約定繼續履行租賃關係,一直到租賃期屆滿為止;若是斷然提前解約,新房東仍可以依照契約所約定之相關規定,要求承租人繳付契約所約定之違約金。

 

房東若是想要提前終止契約或是新屋主不希望延續原有之契約,應與承租人協調適當的賠償方案,應至少提供承租人1個月以上之時間,供尋找合適之租屋;並給付承租人相當於1個月租金與房屋裝修、搬遷費用之賠償,承租人較容易心平氣和地接受,有助於避免爭議、維持租賃關係終止時之和諧。

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承租人若是承租的房屋因故失火造成房屋毀損,按照民法第434條失火責任所列承租人之「重大過失」,就是承租人於承租房屋期間,使用爐火或是用電不當,造成火災過失,這一切責任就歸承租人。

 

在消防單位火場鑑定時,若是因為房屋的線路或是電器老舊,造成電線走火,或是有他人為蓄意縱火,這就無法將這個責任推給承租人。但是有時候遇到這種情況,除非有明確的證據可以顯示非承租人所造成,否則責任歸屬真的很難去釐清。

 

假如經過鑑定後,房屋失火原因非『承租人之重大過失所造成』,但是因為承租人在租任關係存續中,應背負善良保管與修繕通知之義務,房東仍可依照民法第432條與第437條規定,若是是因承租人未盡善良保管與修繕通知之義務,導致房屋失火毀損,承租人若是無法釐清失火責任歸屬,無論是屬於「抽象輕過失責任」、「具體輕過失責任」及「重大過失責任」,仍應依法賠償房東相關損失。

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房東將房屋出租給承租人後,房東只擁有房屋之所有權,而房屋之使用、收益權屬於承租人所有。租賃關係存續中,除非承租人有違反租賃契約所約定的條款或是法律 相關規定,否則房東或是房東所委任之代理人在未經承租人同意之下,擅自進入承租人所承租的房屋,承租人可以對房東反應並且表示抗議,若是房東依舊不改進擅 入承租人房屋的行為,可以提出相關舉證依照刑法第306條規定對房東提出侵入民宅之告訴。另外,房客也可以隱私權等人格權被侵害為由,依照民法第184條規定向房東請求損害賠償。

 

參考法規

刑法

第306條 無故侵入他人住宅罪

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按民法第421條:「稱租賃者,謂當事人約定,一方以物租與他方使用、收益,他方支付租金之契約。」條文內容可得知,房子的所有權人(房東)原本對於房子的使用收益、處分是有絕對的權利的,但是一旦訂立了租賃契約,該「使用收益權」即移轉給了承租人(房客),房子的所有權人(房東)自身只擁有處分權。

簡單的說,房東的所有權原本包含了使用收益權,但卻因為租賃契約而將其使用收益權移轉了給承租人。

 

承租人在租賃關係存續中,並無為違反契約約定、積欠房租或是違反法律相關規定,房東在沒有依照民法相關規定與程序終止契約的情況下,無權取消承租人大門通行權限或是收回、更換門鎖,不讓承租人進入所租賃的房屋的行為,已經觸犯刑法第302條與第304條規定,因此承租人可以依照刑法規定對房東提出妨害自由與強制罪之告訴。而且當承租人在房東無預警將門鎖換掉後,所造成之權益與其他相關損失,亦可以依照民法第184條規定對房東提出賠償要求。

 

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房東在租屋廣告網站刊登房屋出租訊息,承租人與房東簽約時,房東口頭說明房屋狀況與網站上的廣告相同,房租包含水電費、網路費及第四台費用,並且說明只要電腦搬入就會去幫承租人申請網路。

 

但是搬入房屋後房東申請寬頻網路卻要承租人支付裝機費用。房東之行為已經涉及消費者保護法第22條及第23條之規定與民法第423條租賃物之交付及保持義務之規定。但是房東假如並非企業經營者(法人),而是屬於自然人,並無法用消費者保護法來約束房東,承租人只能依照民法第360條規定來提出相關賠償之請求並且依照民法第435條規定終止契約。(依照民法第347條規定租賃契約屬於有償契約,因此適用於民法第360條規定。)

不過當初簽訂的契約若是無註明相關之附屬設備,房東只是以口頭約定方式來說明;口頭約定雖然具有法律效力,一但發生糾紛或是爭議時,當事人就必需提出相關的證據(證人或是廣告資料)提出舉證,法院或是調解委員會才會受理案件。

但是現在原本刊登的租屋廣告已經下架,因此承租人只能與租屋網站洽詢,說明房東廣告不實,必須請租屋網站提供之前房東所刊登之廣告資料。若是租屋網站拒絕提 供相關資料給承租人,而且承租人在與房東溝通無法達到預期效果時,可以準備相關資料到當地調解委員會申請調解或是直接到法院提出相關訴訟,由法官依照現有 之證據來判定孰是孰非。

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房東於租賃關係存續中之『附加條款或是其他約定事項』,承租人簽約前並不知情,或是房東與仲介於簽約後單方面要求訂定者;在法律性質上,為契約訂立後之「新契約條款」:

(1)如得到承租人同意並且於『附加條款』下方簽名,基於「契約行為」之相對性,當然有拘束之效力。

(2)但如未經承租人同意,即不得認為係雙方同意之契約內容或構成契約之一部分,應無法律之效力,不得用以拘束承租人。因此契約中「附加條款」的約定,房東應取得「個別」(每位)承租人的簽名以示同意,這份契約中之『附加條款』對個別承租人才有法律上的拘束效力。

 

假如房東所訂定之『附加條款』,承租人簽約前所不知,或是房東於簽約後單方訂定(未經承租人同意)者,即不得認為係雙方同意之契約內容或構成契約之一部分,應無法律之效力,不得用以拘束承租人。因此承租人可以不用去理會房東之要求。

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承租房屋提前解約之注意事項與處理方式

承租人與房東簽定租賃契約若是有經過公證程序,並且契約有加註:“承租人或出租人如果有違反契約,皆應逕受強制執行”的條文,承租人即應遵守特約應受強制執行之事項。但是假如契約未經公證程序,房東於承租人提前解約時只可依照約定要求賠償依照契約所約定之違約金(一般為1~2個月);而且其他約定以不違反強制或禁止之法律規定的情況下,才可以對承租人請求 相關賠償。

房東若是藉故拖延對承租人來講是非常不利,在與房東溝通無法達到預期效果時,儘速將存證信函寄出。

 

存證信函範例:

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一般制式契約中,保證人欄位是為『一般保證人(保證人)』或是『連帶保證人』。

 

『一般保證人(保證人)』,可主張先訴抗辯權,若債權人未向債務人的財產強制執行前,保證人可以拒絕清償債務人的債務。

 

『連帶保證人』形同站在與簽約人相同的法律地位,也就是一種約定的連帶債務,好處就是債權人可捨棄債務人不 追討而單單向連帶保證人求償。連帶保證與普通保證並不相同,連帶保證人是不能主張先訴抗辯權的,一旦在契約上簽名作保是連帶保證後,將來債務人不履行債務時,債權人可以不必先向主債務人請求償還,而直接向連 帶保證人請求清償,因此連帶保證人所負的責任與債務人是一樣的。

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資料來源:行政院公報資訊網

第一條    本細則依個人資料保護法(以下簡稱本法)第五十五條規定訂定之。
第二條    本法所稱個人,指現生存之自然人。
第三條    本法第二條第一款所稱得以間接方式識別,指保有該資料之公務或非公務機關僅以該資料不能直接識別,須與其他資料對照、組合、連結等,始能識別該特定之個人。

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妨害名譽罪(毀謗罪/公然侮辱罪) 構成要件

刑法中的所謂的妨害名譽罪,其中包含了公然侮辱罪、毀謗罪、毀謗死者及妨害信用。

相關條文如下:
第 309 條 公然侮辱罪

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