租賃契約到法院公證，對房東與房客的影響－藍海磯崎 The blue sea of Gi-Chi

有些人都以為租賃契約一定要到法院公證才具有實質的法律效力。事實上，按民法第153條規定，任何契約只要經過雙方合意就已經生效。基於『契約自由原則』，只要是不違反公序良俗及法律強制規定之事項，經過雙方同意並簽名(或是蓋章)後，亦可成為契約之一部分。在雙方到法院辦理契約公證後，就必需遵守契約中所有規定。

民法債編中對於「契約自由原則」的敘述是：在私法關係中，個人之取得權利﹑負擔義務，純由個人之自由意思，國家不得干涉，從而基此自由意思，締結任何契約，不論其內容如何，方式如何，法律概須保護。所以，只要這份契約不違反公共秩序及善良風俗，也不牴觸公法的情形下，契約即可成立。

可是租賃契約到法院公證，對於房東與房客有何影響?

請看以下詳細的解說：

對房東而言：
當房客發生遲延繳交租金或租期屆滿後交還房屋之紛爭時，房東不需要訴訟，就可以請求法院對房客強制執行。契約一經公證，房東每年即需申報租金收入，若是套房出租業者除了要配備合格的消防設備，並且需定期接受消防主管機關的檢驗，這也是多數房東不願公證的原因之一。

對房客而言：
租約公證後，可直接用來入戶籍、申報租金扣抵所得稅與申請相關補助，不必再與房東溝通協商，省事又方便。不過，房客欲保障自己權利則需主動向法院提起訴訟，並先負擔訴訟費用，等到判決確定是房客勝訴，才可以拿回被強制執行的東西。而且在這種情形下，房客負舉證責任較重，且訴訟經過之時間往往較久，即便勝訴判決確定，亦不見得有實益。

對雙方而言：
契約要公證，應該要加註：“承租人或出租人如果有違反契約，皆應逕受強制執行”的條文。契約公證必須查驗雙方證件，若有虛偽之一方必百般推諉，因此透過公證可順帶檢查彼此的真實性，以防詐騙。

經過合法公認證之文書，爾後若因故必需作為訴訟上證據時，就可推定當事人之主張係屬真正。例如經過公證之房屋租約，可以推定房東與房客間存有房屋租賃關係。所謂實質證據力，係指文書記載之內容對於待證事項可產生證明效果，又稱證明力或證據價值。民事訴訟法第355條第一項規定「文書，依其程式及意旨得認作公文書者，推定為真正。」
簡言之，經過合法公證之文書即為民事訴訟法第355條第一項規定之公文書，作為訴訟上證據時，不需再審究法律行為是否合法有效成立，即得推定當事人之主張係屬真正。而形式證據力，只具有形式上的證明力，對於成立法律行為的實質內容，尚須經由認定始具實質證據力。其以形式證據力作為訴訟之主張時，尚需證明其成立之法律行為合法有效，倘若成立法律行為之實質內容不具成立要件，或不合法，仍不具證據力。
因此一本沒有貼印花，也沒有法院公證，也沒有見證人，更沒有依法申報房租租賃所得稅的房屋租賃契約，若是當事人確實可以證明租賃關係合法有效，而且成立租賃關係之實質內容具有成立要件或是確實具有合法效力，就具有證據力與參考價值。

參考法規
民法
第71條違反強行法之效力
法律行為，違反強制或禁止之規定者，無效。但其規定並不以之為無效者，不在此限。
第72條違背公序良俗之效力
法律行為，有背於公共秩序或善良風俗者，無效。
第153條契約之成立
當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立。
當事人對於必要之點，意思一致，而對於非必要之點，未經表示意思者，推定其契約為成立，關於該非必要之點，當事人意思不一致時，法院應依其事件之性質定之。