房東在租賃契約存續的期間,將承租人所承租的房屋賣掉,承租人可以依照民法第425條「買賣(轉移)不破租賃」之規定,不用與新任屋主簽訂新的契約,可以延續之前簽訂的租賃契約,一直到契約期滿為止。

 

依照民法規定房東雖然將房屋出售,但是契約效力依然存在,承租人因為個人因素要提前解約,應該與新房東協商。假如新房東不同意承租人之請求,承租人就必須依 照契約所約定繼續履行租賃關係,一直到租賃期屆滿為止;若是斷然提前解約,新房東仍可以依照契約所約定之相關規定,要求承租人繳付契約所約定之違約金。

 

房東若是想要提前終止契約或是新屋主不希望延續原有之契約,應與承租人協調適當的賠償方案,應至少提供承租人1個月以上之時間,供尋找合適之租屋;並給付承租人相當於1個月租金與房屋裝修、搬遷費用之賠償,承租人較容易心平氣和地接受,有助於避免爭議、維持租賃關係終止時之和諧。

否則房東或是新屋主強勢趕人之姿態,在法理情上都理虧。況且如果承租人並無其他違約而房東得據以終止租約之行為者,縱使房東在租約期限內,欲以「房屋要出售」之理由,或是新屋主欲以「房屋已出售」之理由來訴諸法律,應不會為法院所接受,房東或是新屋主敗訴之機會是很高的。

 

一般來說訂有期限之租賃契約,假如沒有約定房東得提前終止租約,那就表示在租賃關係存續中,沒有經過承租人同意的情形下,房東是不能單方面要求提前終止租約。否則依民法第226條規定房東應該要負起債務不履行之損害賠償責任。而且承租人認為房東片面要求終止契約之行為所造成承租人相關權益之損害,亦可以依照民法第184條規定,對房東提出賠償要求。

 

最高法院認為:民法第184條「侵權行為」,須以故意或過失不法侵害他人之權利為要件。且主張損害賠償之人,應舉證確有:(1)損害之發生[財物損失]。(2)有責任原因[房東有故意或過失,不法侵害房客權利]之事實。(3)二者之間,有相當因果關係等成立要件(最高法院17年上字第35號、48年台上字第481號民事判例參照)

 

參考法規

民法

第153契約之成立

當事人互相表示意思一致者,無論其為明示或默示,契約即為成立。

當事人對於必要之點,意思一致,而對於非必要之點,未經表示意思者,推定其契約為成立,關於該非必要之點,當事人意思不一致時,法院應依其事件之性質定之。

第184條  獨立侵權行為之責任

因故意或過失,不法侵害他人之權利者,負損害賠償責任。故意以背於善良風俗之方法,加損害於他人者亦同。違反保護他人之法律,致生損害於他人者,負賠償責任。但能證明其行為無過失者,不在此限。

第226債務不履行之損害賠償

因可歸責於債務人之事由,致給付不能者,債權人得請求賠償損害。前項情形,給付一部不能者,若其他部分之履行,於債權人無利益時,債權人得拒絕該部之給付,請求全部不履行之損害賠償。

第425條 買賣(轉移)不破租賃--租賃物所有權讓與之效力

出租人於租賃物交付後,縱將其所有權讓與第三人,其租賃契約,對於受讓人,仍繼續存在。

前項規定,於未經公證之不動產租賃契約,其期限逾五年或未定期限者,不適用之。

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藍海磯崎 The blue sea of Gi-Chi

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