二房東轉租之責任歸屬－藍海磯崎 The blue sea of Gi-Chi

二房東與承租人簽訂的租賃契約，雖然二房東非房屋「所有人」，惟「租賃契約，係以當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金而成立，並不以出租人對於租賃物有所有權為要件。」（最高法院64年台上字第424號民事判例參照）。本件二房東與承租人簽訂的租賃契約，只要當事人互相就相關租賃條件表示意思一致者，契約即為成立。且依事實來看，租約之生效要件（當事人有行為能力、契約標的合法、可能、妥當、確定、意思表示健全無瑕疵）亦無缺乏，應認契約已成立生效。

承租人因為是與二房東簽訂租賃契約，一但發生糾紛無法解決時，因為契約中之相對人為二房東，因此承租人無法向房東提出相關的賠償。

二房東若是不願提出與房東簽訂的租賃契約，為了爾後二房東與房東發生糾紛造成承租人權益受到損害，建議承租人在與二房東簽訂租賃契約時，最好能在契約中加註『證明二房東確定與房東為正式簽訂契約之租賃戶，並且保證轉租給承租人是經由房東同意』之相關的條文，以便保障自身之權益。並且可以在爾後發生糾紛或是爭議時，作為對二房東提出相關賠償之依據。

在民法第五節租賃相關條文接有詳細規定承租人(二房東)之責任與義務，包含承租人(二房東)經房東同意將房屋轉租他人時的相關規定，若是承租人(二房東)於租賃關係存續中違反民法相關規定，房東就可以依照法律規定對承租人(二房東)提出賠償要求或是終止契約。因此承租人若是與二房東簽訂租賃契約承租房屋時，若是房東與二房東發生爭議時，承租人就比較站下風。一但二房東烙跑時，就會增加許多的困擾，最後只能尋求法律途徑來解決。

承租人可以提出相關舉證，證明屬於二房東確實隱瞞房東並未同意房屋可以轉租，除了可以依照刑法第339條規定提出告訴，並且依民法第184條規定對房東提出相關損失之賠償。

最高法院認為：民法第184條「侵權行為」，須以故意或過失不法侵害他人之權利為要件。且主張損害賠償之人，應舉證確有：[1]損害之發生(財物損失)。[2]有責任原因(房東有故意或過失，不法侵害房客權利)之事實。[3]二者之間，有相當因果關係等成立要件(最高法院17年上字第35號、48年台上字第481號民事判例參照)。