二房東與承租人簽訂的租賃契約,雖然二房東非房屋「所有人」,惟「租賃契約,係以當事人約定,一方以物租與他方使用收益,他方支付租金而成立,並不以出租人對於租賃物有所有權為要件。」(最高法院64年台上字第424號民事判例參照)。本件二房東與承租人簽訂的租賃契約,只要當事人互相就相關租賃條件表示意思一致者,契約即為成立。且依事實來看,租約之生效要件(當事人有行為能力、契約標的合法、可能、妥當、確定、意思表示健全無瑕疵)亦無缺乏,應認契約已成立生效。

 

承租人因為是與二房東簽訂租賃契約,一但發生糾紛無法解決時,因為契約中之相對人為二房東,因此承租人無法向房東提出相關的賠償。

二 房東若是不願提出與房東簽訂的租賃契約,為了爾後二房東與房東發生糾紛造成承租人權益受到損害,建議承租人在與二房東簽訂租賃契約時,最好能在契約中加註 『證明二房東確定與房東為正式簽訂契約之租賃戶,並且保證轉租給承租人是經由房東同意』之相關的條文,以便保障自身之權益。並且可以在爾後發生糾紛或是爭 議時,作為對二房東提出相關賠償之依據。

在民法第五節租賃相關條文接有詳細規定承租人(二房東)之責任與義務,包含承租人(二房東)經房東同意將房屋轉租他人時的相關規定,若是承租人(二房東)於租賃關係存續中違反民法相關規定,房東就可以依照法律規定對承租人(二房東)提出賠償要求或是終止契約。因此承租人若是與二房東簽訂租賃契約承租房屋時,若是房東與二房東發生爭議時,承租人就比較站下風。一但二房東烙跑時,就會增加許多的困擾,最後只能尋求法律途徑來解決。

 

承租人可以提出相關舉證,證明屬於二房東確實隱瞞房東並未同意房屋可以轉租,除了可以依照刑法第339條規定提出告訴,並且依民法第184條規定對房東提出相關損失之賠償。

 

最高法院認為:民法第184條「侵權行為」,須以故意或過失不法侵害他人之權利為要件。且主張損害賠償之人,應舉證確有:[1]損害之發生(財物損失)[2]有責任原因(房東有故意或過失,不法侵害房客權利)之事實。[3]二者之間,有相當因果關係等成立要件(最高法院17年上字第35號、48年台上字第481號民事判例參照)

 

參考法規

民法

153條  契約之成立

當事人互相表示意思一致者,無論其為明示或默示,契約即為成立。

當事人對於必要之點,意思一致,而對於非必要之點,未經表示意思者,推定其契約為成立,關於該非必要之點,當事人意思不一致時,法院應依其事件之性質定之。

421條 租賃之定義

稱租賃者,謂當事人約定,一方以物租與他方使用、收益,他方支付租金之契約。前項租金,得以金錢或租賃物之孳息充之。

432條 承租人之保管義務

承租人應以善良管理人之注意,保管租賃物。租賃物有生產力者,並應保持其生產力。

承租人違反前項義務,致租賃物毀損、滅失者,負損害賠償責任。但依約定之方法,或依物之性質而定之方法為使用收益,致有變更或毀損者,不在此限。

433條 對於第三人行為之責任

因承租人之同居人,或因承租人允許為租賃物之使用、收益之第三人,應負責之事由,致租賃物毀損、滅失者,承租人負損害賠償責任。

438條 承租人使用收益租賃物之方法及違反之效果

承租人應依約定方法,為租賃物之使用、收益,無約定方法者,應以依租賃物之性質而定之方法為之。

承租人違反前項之規定為租賃物之使用、收益,經出租人阻止而仍繼續為之者,出租人得終止契約。

443條 轉租之效力()

承租人非經出租人承諾,不得將租賃物轉租於他人。但租賃物為房屋者,除有反對之約定外,承租人得將其一部分轉租於他人。

承租人違反前項規定,將租賃物轉租於他人者,出租人得終止契約。

444條 轉租之效力()

承租人依前條之規定,將租賃物轉租於他人者,其與出租人間之租賃關係仍為繼續。

因次承租人應負責之事由所生之損害,承租人負賠償責任。

刑法

339 條  普通詐欺罪

意圖為自己或第三人不法之所有,以詐術使人將本人或第三人之物交付者,處五年以下有期徒刑、拘役或科或併科一千元以下罰金。

以前項方法得財產上不法之利益或使第三人得之者,亦同。

前二項之未遂犯罰之。

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藍海磯崎 The blue sea of Gi-Chi

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