房東於租賃關係存續中之『附加條款或是其他約定事項』,承租人簽約前並不知情,或是房東與仲介於簽約後單方面要求訂定者;在法律性質上,為契約訂立後之「新契約條款」:

(1)如得到承租人同意並且於『附加條款』下方簽名,基於「契約行為」之相對性,當然有拘束之效力。

(2)但如未經承租人同意,即不得認為係雙方同意之契約內容或構成契約之一部分,應無法律之效力,不得用以拘束承租人。因此契約中「附加條款」的約定,房東應取得「個別」(每位)承租人的簽名以示同意,這份契約中之『附加條款』對個別承租人才有法律上的拘束效力。

 

假如房東所訂定之『附加條款』,承租人簽約前所不知,或是房東於簽約後單方訂定(未經承租人同意)者,即不得認為係雙方同意之契約內容或構成契約之一部分,應無法律之效力,不得用以拘束承租人。因此承租人可以不用去理會房東之要求。

口頭約定雖然具有法律效力,一但發生糾紛或是爭議時,當事人就必需提出相關的證據(證人或是廣告資料)提出舉證,法院或是調解委員會才會受理案件。

因此承租人簽訂契約時,另外約定的事項最好白紙黑字加註在契約書中,或是將加註事項用另一張紙書明,以副頁放式黏貼在契約書中,雙方並在黏貼騎縫簽名(蓋章)。而且要注意的就是附加註明的約定事項,最好寫的越詳細越好,不要使用籠統含糊的字語,以免爾後發生爭議時無法正確去釐清內容。

 

參考法規

民法

第71條 違反強行法之效力
法律行為,違反強制或禁止之規定者,無效。但其規定並不以之為無效者,不在此限。
第72條 違背公序良俗之效力
法律行為,有背於公共秩序或善良風俗者,無效。

153契約之成立

當事人互相表示意思一致者,無論其為明示或默示,契約即為成立。

當事人對於必要之點,意思一致,而對於非必要之點,未經表示意思者,推定其契約為成立,關於該非必要之點,當事人意思不一致時,法院應依其事件之性質定之。

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藍海磯崎 The blue sea of Gi-Chi

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